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2020-02-26 - 550

中央深刻认识到房价持续高涨,导致房地产行业的负面影响越来越大,会加剧人群分化,挤出制造业,增加金融风险。

中央的思路是力图让房产脱离投资属性,回归商品属性或者说是商品的自然属性,也就是“房住不炒”。

在此背景下,长期投资房产收租类似于实业,受限制最小,短炒博取升值收益会受限制很大。大家应该都能认识到,这状况越来越清晰。

调控政策绝不是像某些房产投机者期待的那样持续不了多少时间就会放开,而是会在可预见的未来大概率都会持续,只是根据具体形势变化时松时紧。

第一线城市房价仍会上涨,但涨幅趋缓。比如像深圳,未来五年,因为经济发展健康,新经济发展迅猛,还将要吸引较多的人口流入,房产还会处在供不应求的状态,因此仍然会上涨,但涨幅可能要比前些年低不少。

二线城市大概率也会上涨,但涨幅也会比较小。三四线及以下城市,因为供大于求,还是会延续低迷行情。前些年已经透支了未来的空间。不排除部分城市房产价格会出现一定幅度下跌。

房产是适合长期投资的标的,如果仅是抱着房产未来几个月会涨的期望,去短炒房产,在当下是危险的行为,不建议这样做。短炒房产成本很高,在房价调整期很容易赚不到钱甚至还亏钱。投资房产需要仔细衡量自身及家庭的现金流,如果不能负担月供,现金流有问题,建议谨慎投资房产。

此前二三十年中国房地产从无到有,出现了一个价格快速上涨的过程,任何一个社会它必然经历这样一个过程,这个过程带来了巨大的财富效应,成为中国居民财富增长的最重要的积累形式,但这个靠买房暴富的时代已经结束了。

 

于是,越来越多的人开始关注海外房产,也早有一部分人先行投资了海外房产,这是未来的大趋势。

中国人对地产投资的热衷,并不是简单而盲目的,从绝对收益上来看,地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。所以相对来说,中国投资者对这个资产类别比较熟悉,投资海外房产对于投资者来说也便于操作。

海外房产大多不限购,投资者可以购买住宅,也可以购买写字楼,有利于资产合理分配和降低投资风险。并且海外的房产大都有着永久产权,并且无公摊面积,比起国内只有70年产权,以及被分摊了大部分面积的房产要好上许多。

 

从投资的收益角度看,投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房产租金收益率往往会很高。

 

投资前要通过各种渠道事先了解当地政策。每个地区政府对当地的房产市场都有自己的态度和宏观调控政策,轻视该地区政府态度的投资者往往在大方向上产生错误,从而可能使风险的概率大大增加。

海外房产投资除了有房产价格变动带来的风险,还有一个非常大的风险是汇率。美元作为全球货币价格的标杆,再加上今年以来美元指数持续走高,未来三到六个月内也可能会维持比较稳健的状态。因此以美元定价的房产,可以很好的对冲人民币的汇率风险。

 

目前,随着“一带一路” 政策的不断实施以及国际全球化的深入发展,以日本为发展中国家逐渐成为国内投资者首选地。

日本在过去10多年的GDP增长都在7%左右,同时它又是一个美元计价国家,在日本投资等于买了美元资产。从房价上涨和租金回报率上涨的幅度来看,日本房产已然进入了“黄金十年”,就像十年前的北上广深一样。

圈叔说:在海外投资盛行的今天,国内投资者大可不必再对国内的房产市场产生期待,在国内的房产市场里挣扎。真正需要去做的,是去日本看房,选择合适的项目,并准备购入一套房产。

 


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